在市场需求的推动下，国内房贷模式终于出现变化?D?D
获银监会批准成为国内首家推出该业务的银行；将率先在京、沪试点，具体利率尚未出台?D?D
本报讯（记者 庄士冠）购房者期盼已久的固定房贷利率终于揭开头盖。刚刚在1月4日拿到银监会批文的光大银行昨日公开宣布，全国首家推出“阳光生活”人民币固定利率住房贷款。
据光大银行总行资金部副总经理向前介绍，固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。
首批固定房贷利率业务将首先在北京、上海进行试点，很快市民可在光大银行的主要网点咨询。向前透露，光大银行推出的固定房贷利率起点是1-5年期的房贷，还有5-10年期、10- 20年期的不同品种。根据市场的不同需求，逐步推出。目前，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，“可能比6.15%稍微高一些。”此前，浦发银行曾向外透露，其申报的固定房贷利率期限为5年以下、利率按照6.5%左右来执行。
向前表示，固定房贷利率业务主要将针对一手房客户，暂时不考虑二手房客户，对客户的资质考核也和普通的房贷一样，不同的是，在客户办理房贷时，银行会让客户选择是固定房贷利率还是浮动房贷利率。客户可以根据自己风险的承受能力，来决定使用哪种产品。而对已办住房贷款的客户，暂时不能转换成固定房贷利率。
光大银行行长郭友指出，固定房贷利率是借款人规避风险的一个利好消息。他认为，固定房贷利率的风险银行可以通过资产负债匹配来消化，也会适当研究一些新的产品来对冲和转移风险。同样，固定房贷利率的风险可以在市场中得到转移，因为各种客户的需求是不同的，并不是所有的客户都会选择固定房贷利率。
但向前同时指出，固定房贷利率提前还贷的违约金可能也会比一般房贷高一些，并且房贷利率是否会按照预计的上升或下降，都有很大的不确定性，所以购房者在选择房贷方式的同时，应该充分认识到风险，慎重选择。
观察
市场需求推动房贷模式差异化
对普通购房者而言，使用固定利率房贷仍然存在风险
从去年11月份就开始频频见报的“固定房贷利率”总算在2006年正式与购房者见面。尽管刚刚拿到银监会的批文一天，光大银行就迫不及待地在全国推出首家固定房贷利率。
市场需求引生新品问世
自去年10月29日央行首次加息以来，仅仅过了四个多月，央行于今年3月再次上调房贷利率。而国内商业银行发放的中长期贷款，大多实行的是逐年甚至是逐月调整利率的计息方式，利率风险完全由借款人承担，由于住房贷款一般期限较长，借款人的利息支出处于不确定状态，始终面临着利率风险。尤其是目前我国利率处于13年来的较低水平，市场上普遍存在加息预期，贷款人面临的利率风险骤然增加。
面对当前利率上调给投资置业者带来的成本增加，以及未来利率仍然会继续上升的心理预期，使得各大银行面临提前还款热潮和住房贷款急剧下降的双重压力。根据央行的统计数据，去年第二季度，个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89亿元，比上年同期减少159.37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末，个人住房贷款余额达1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。
为了解除利率不确定性和宏观调控带给消费者和银行的影响，央行在2005年8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》中提出，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
政策松动立刻引起市场的反应。11月，光大、浦发、建行三家银行提出了相应的固定利率房贷方案，并获得央行批准。固定利率房贷也成为众多购房者期盼的新业务。
首套住房购买者获利较多
对普通购房者而言，使用固定房贷利率仍然存在风险。一般来说，固定房贷利率设计的利率会比现行房贷利率高，如果今后的房贷利率上升，对购房者而言是获利，但如果利率下降，购房者则面临损失。向前提醒购房者，在选择固定房贷利率前，要首先了解风险，审慎选择。
据光大银行总行资金部副总经理向前介绍，固定房贷利率的主要特点是，银行对存、贷款利率走势的详细分析和周密计算，为借款人设定一个确定的贷款利率，使借款人可以根据自己对于未来利率走势和风险偏好，灵活选择贷款的计息方式。
根据介绍，目前固定房贷利率和一般房贷审核客户的方式是相同的。这意味着，购买第一套房的自住型购房者，将获利较多。例如，当前5年期的贷款基准利率为5.85%，优惠利率为5.27%，也就是说，如果是第二套及以上房贷，那么利率按照5.85%执行，如果是首次房贷，则可以享受5.27%的优惠利率，两者房贷利率的差额为0.58%.而如果固定利率产品的期限为5年以下、利率按照6.5%左右来计算的话，首次房贷者采取固定利率，则与现行的浮动利率差额为1.23%（6.5%－5.27%），相差额度比较明显；而多次房贷者采用固定利率，与现行浮动利率差额仅为0.65%（6.5%－5.85%），相差额度相对较小。
资产证券化化解银行风险
固定利率房贷推出后，如何化解利率浮动带来的风险对银行是个巨大的考验。银行将固定利率设定得比现行的浮动利率高来获得风险溢价。固定利率的定价和期限是其中的关键，固定利率设定的高低考验银行的风险定价能力，利率设得过高，则吸引不了购房者，购房者会选择浮动利率；利率设得过低，则银行将承受较大的利率风险。记者了解到，正因为如此，目前各银行也都先考虑5年期的固定房贷利率，“再按照市场需求，考虑新的品种。”
对此，光大银行行长郭友表示，光大银行一方面将通过风险定价、对资产负债进行重组安排、研究新的金融工具等，规避业务风险，另一方面，也需要对承担的风险加以有效管理，以在风险承担中寻找一定的盈利机会。
向前也表示，规避风险的途径有很多，资产证券化就是化解风险的途径之一。固定利率房贷和规避风险的对冲工具是相辅相成的，只有两者相互配合，固定利率房贷才能走得更远，通过资产证券化等对冲工具，可以将银行的风险转移到市场中去。
