近两年，房产投资成为不少人家庭理财的一个选择。人们所看重的一是房产本身的升值，二是房屋出租可获得长期稳定的收益。但不少北京的房产投资者近来常常纳闷，眼见着房价一个劲地涨，可租金怎么还跌了呢？
房租连年降低
整个春节马先生都在为自己的房子发愁。马先生于1997年在北京朝阳公园的“清境明湖”小区以13000元单价购置了一套180平方米的3居室现房，用于投资。虽然当时朝阳公园附近楼盘较少，还未形成所谓的“富人区”，并且各项配套及基础设施也相对不足，但房租却达到14000元/月。
后来，随着周边楼盘不断增加，新盘价格一个赛一个往上蹿。2004年，朝阳公园周边的棕榈泉、北京高尔夫公寓、维多利亚公寓的期房均价便达到了14000元?D?D15000元/平方米，周边配套也日趋成熟。
马先生认为自己的房子租价也该水涨船高了吧。事与愿违，从1999年至今，马先生的租金一路下滑。去年已跌至9500元/月，6年间的跌幅高达32％。由于近几年朝阳公园周边楼盘销售均价呈现稳步上扬之势，与马先生的公寓租金走势相比形成了典型的价格“剪刀差”。
然而，马先生的遭遇并非是这个城市中的个案。
在北京的“后现代城”投资了一套小户型公寓的张先生，这个月为找租户花了不少时间。他曾测算过，如果能租到3000元/月，收益率大致能到6％。这样，每月的房租除了还房贷外还能有几百元的盈余。
可谁知交房后张先生才发现要想把房子租个好价钱并不易。一晃三个月过去了，看房的来了好几批，就是价格谈不拢。张先生有点急了，一下子空置了三个月，平均算下来损失不少，还是降价吧。
张先生一打听才知道，周围出租房的租金差不多都在2600元/月－2800元/月。他一狠心，2500元/月租给了一个在北京开餐馆的东北小老板。让他特感郁闷的是，房客为了省钱，还让他的好几个伙计也住在那儿，把自己的房子搞得一团糟。
据北京房产中介“我爱我家”公司市场研究部的数据统计，2005年北京住宅类房产投资出租平均收益率大致在4％－5％之间，低于同期房屋贷款利率。
“虽然许多房子本身是升值的，但由于去年政府出台了一些税收政策，在流转环节加征的税赋要“吃掉”一大块利润，因此如果没有10％以上的涨幅，房屋的升值对于业主来说意义不大。”我爱我家公司副总经理胡景晖告诉记者。
租客难求房东气短
不少人以为，投资房产不仅可获得稳定收益，而且省心省力。现在，事实并不像想象的那样简单。
曾在股市上打拼多年的邢先生，从2003年下半年，他从股市中撤出一部分资金投资房产，在北京CBD区买了一套公寓。当时出租的情况还不错，每月有5000元的收益。但没过多久，周边又有几个项目开盘，人少房多，业主之间只好进行价格战。
邢先生算了笔账:每年承担的物业管理费、采暖费及其他杂七杂八的费用(如绿化费、垃圾清运费……)加在一起，大约相当于一个半月的租金。
在北京的租房市场有个不成文的“规矩”，高档住宅的出租由业主承担所有费用，所以实际上房屋出租的成本挺高的。现在整个租房市场价格下降较快，因此房客为了住更高“性价比”的房子，经常会“跳槽”。平均大约一年半到二年的时间，业主就不得不寻找新房客。一般情况下，自己找租客不容易，只好委托中介公司。
中介公司索要的费用是一个月的租金，而且一般情况下找新租客平均大约得一个月左右的时间，也就是说房子得空置一个月。这样算下来，一年中实收到的租金只有不到10个月。
除此之外，房客如果觉得哪不满意还会不断找你。邢先生对此深有体会，“马桶堵了给你打电话，煤气灶坏了也要你找人来修，电视没信号了恨不能让你马上再买个新的送过去……”邢先生显得很无奈，“这点租金挣得不易啊，这可比当年股市上挣钱费劲多了”。
不过，邢先生投资的房子是一次性付款，没有什么资金成本，而马女士则要“痛苦”得多。前年，马女士看广告买了一处“适合投资”的小商铺。当时做的是首付30％，银行贷款20年按揭。
去年，房子盖好了。但原来卖房人承诺的包租回报却没兑现，这让马女士立即感觉到供楼的压力异常沉重，每月近万元的按揭还款压得全家人快透不过气来了。“人都说一铺养三代，我们家现在是三代养一铺。”快退休的马女士不无懊悔地说。
供需比例悄然变化
根据建设部统计的数据，北京房地产市场一手房市场中大约17％的份额是为投资客所购买，而未来的租赁市场前景并不十分乐观。有关数据显示，北京市目前可供出租的住宅面积有9800万建筑平方米，占全市住宅总面积的62.3％。
与此同时，北京的租赁需求正在逐年减少。外省和外籍人士是租房的主力军，他们占北京总人口的22％，据泛城(国际)董事胡港文介绍，在北京，真正具有租房需求的无外乎三种人:一是外资企业或跨国公司的从业人员；二是在京就读毕业后留京工作的人士；其三是外地来京打工或创业的人士。
从总量上看，目前北京市常住人口为1530万人，到2010年北京市将力争将常住人口数量控制在1700万人左右。这意味着，在未来五年间，人口总量年均增长不到3％，而房地产市场新增供应量每年都有两位数的增长。
另外，北京与其他城市有一点很大的不同就是，在存量房中以往福利分房的公房比例很高。作为全国政治中心的北京，政府部门多，有两、三套房的家庭并不罕见。这部分房源有些处于空置状态而并没有进入租赁市场，但它们对租房市场是个不小的威胁。
作房东的重重风险
在国内主要城市的房地产租赁市场，一般都呈“金字塔”结构?D?D普通住宅需求量最大，房子品质越高其客户群越小。按理说，投资普通住宅应该是市场比较有保障的，但投资普通住宅“投入?D?D产出比”不是很理想。例如，在北京要买一套便宜些的住宅，起码得在五环附近。虽然总价降下来了，但由于位置偏远房子租不出价钱。
要是买城里位置好些的二手房，其价格并不便宜。因此，投资普通住宅或二手房，尽管市场需求大，但由于主要面对的是低端客户，投资收益率比较低。
目前，北京普通住宅租赁市场的供给主要为存量房。去年，政府增加了若干房屋交易流传税，使得二手房交易成本陡增。原本有“卖旧买新”置业升级想法的家庭，不少只好以租代卖了。
据“我爱我家”公司副总经理胡景晖介绍，由于普通住宅处于卖方市场，所以一般由房客来付中介费，而高档房现在是买方市场，出租中介费用则由业主承担。前几年，北京月租金3000元以上才算是高档住宅，由于这两年租金跌了很多，因此业内现在把月租金2000多元的房也算作是高档房了。
记者采访了一位做金融投资，后来转向房产投资的人士。他表示，房地产投资利润最厚的部分是在上游?D?D房地产开发投资，而买房投资则有利润平均化的趋势，虽然风险不如做股票那么高，但仍有一定的不确定风险。如，未来有可能加征的不动产税、银行利率的提高、市场租金价格的下跌、政府或有可能征收地租以及流转税率的变化等等，都是很不确定的投资风险因素。
另外，房产投资最致命的“短板”就在于其流通性太差，在政府加征了房产再交易流转税后，房屋买卖的成本更高了。“在市场退出机制越来越糟糕的市况下，房产投资必须十分谨慎，否则也有被套牢的可能”。这位投资人士意味深长地说。
