在中国汇率改革和银行改革的大背景下，如何降低两者对房地产价格上涨的刺激影响？笔者认为，国家应采取针对性措施，以防止中国重蹈日本的复辙。

    首先，站在投资者的角度看，应该积极把握汇率升值背景下的地产升值机遇，分享汇率升值带来的好处。从国际经验看，在本币升值的背景下，房地产价格是很难控制的。在中国，我们也开始看到这种迹象，2001年以来，房价已经开始不断上涨，尽管有几次大的调控，但效果甚微。

    从金融统计数据看，由于汇率升值的作用，大量国际资本通过各种途径进入中国，迫使央行投放大量的人民币从市场收购外汇，仅2005年就因此投放了超过15000亿人民币的货币，直接导致了货币供应量M2的过快增长（达到18%左右）。资金的过度泛滥，势必会产生资产泡沫，最好的投资策略是持有房地产类公司的股票，尤其是持有拥有大量土地储备的公司股票。

    日前央行公布了2006年第一季度的金融统计数据，统计数据显示，金融总体运行平稳，但货币供应量明显偏快，尤其是贷款的增长明显出现异常：今年前3个月人民币贷款增加1.26万亿元，同比多增5193亿元。从年初央行公布的2006年的计划看，2006年的新增加贷款总量在2.5万亿左右，也就是说，今年前3个月已经用掉了全年一半的计划指标。可见，过多的货币已经开始流动起来，包括房地产在内的资产（主要是股票和地产）价格上升会加快。

    其次，站在政府的角度看，笔者认为，中国政府于2005年5月份出台的房地产调控是及时的、必要的，对房地产市场的调控要从严、从紧，要从长计议。考虑到中国特殊的金融改革背景（汇率改革和银行改革），建议采取更多的针对性的措施。

    1）限制境外资本进入房地产市场，重点是抑制投机性需求。第一，应该将外资购买国内房地产列为资本项目管理范围。目前，我国对境外资金购买国内房地产视同一般贸易项目管理，这在全球近两百个国家中是不多见的，应该尽快将外资购买国内房地产列为资本项目管理。第二，加强对房地产投资基金的管理，限制国外投资基金大量购买国内房地产。第三，加强对外资房地产公司外债规模的管理，应该修改现行的有关政策，废除外资房地产公司境外融资的超国民待遇规定。

    2）降低住房抵押贷款利率。在利率市场化还不成熟的情况下，政府应该将住房抵押贷款的利率降低，使扭曲的价格矫正过来，消除住房抵押贷款的暴利是防止房地产市场过度膨胀的有效手段。

    当然，有人会说，降低住房抵押贷款的利率和目前的宏观调控政策是不吻合的。这样的担心是不无道理的。因此，我们在降低住房抵押贷款利率的同时应该推出其他措施，如调整房地产的税收政策，例如征收惩罚性的所得税，征收不动产税等。

    3）严格执行国家对房地产市场的调控政策。笔者以为，不管是国内的银行，还是境外的投资基金，它们倾向于进入国内的房地产市场的一个关键的原因是房地产价格的持续上涨，要从根本上改变上述现象，就必须遏止住不断上涨的房地产价格。2005年出台的《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”）是一个十分系统关于房地产市场的调控政策，认真落实该文件的精神对我国房地产市场的健康发展是非常关键的。遗憾的是，“国八条”已经出台半年多了，很多政策并没有得到落实，如“国八条”的第二条规定：“加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权”。此举对国际资本投机和囤积国内的土地行为有十分重要的作用，但可惜的是执行效果甚微。 （亚夫）